Mietpreisbremse: Prüfen Sie als Mieter eine überhöhte Miete bei Neuvermietung oder im laufenden Mietverhältnis

Ihr Anspruch als Mieter auf eine gesetzlich zulässige Miethöhe

Suchen Sie eine neue Wohnung und fürchten überhöhte Mietpreise? Sie haben bereits einen Mietvertrag abgeschlossen und sehen die vertraglich vereinbarte Miete als überhöht an? Die Mietpreisbremse schützt Sie als Mieter vor hohen Mieten in Berlin und in einigen Gemeinden des Umlands. Seit dem 15.06.2015 begrenzt das Gesetz die zulässige Miete bei Neuvermietung in Berlin auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556 d BGB).

Was regelt die Mietpreisbremse genau?

Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für die Neuvermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, somit in Berlin und einigen Gemeinden des Umlands. Dort darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach dem qualifizierten Mietspiegel.

Wann greift die Mietpreisbremse?

Die Anwendung der Mietpreisbremse greift, wenn es sich um die Neuvermietung einer Bestandswohnung handelt und keine Neubauwohnung vorliegt, die nach dem 01.10.2014 erstmalig bezugsfertig wurde. In diesen (wenigen) Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht.

Wie prüfen Sie eine überhöhte Miete?

Um zu prüfen, ob die geforderte Miete die gesetzliche Grenze überschreitet, benötigen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen (§ 556 d BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich nach dem jeweils heranzuziehenden Berliner Mietspiegel oder den Mietspiegel der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet.
Eine entsprechende Prüfung und Berechnung nehmen wir für Sie gerne vor.

Ein einfaches Rechenbeispiel:

• für die Wohnung berechnete ortsübliche Vergleichsmiete: 10,00 € pro m²
• zulässiger Aufschlag: 10 % = 1,00 € pro m²
• höchstzulässige Miete: 11,00 € pro m²

Liegt die angebotene Miete darüber, handelt es sich um eine überhöhte Miete, die gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Ihre Rechte bei überhöhter Miete

Zahlen Sie eine zu hohe Miete, können Sie die Mietreduzierung durchsetzen. Der Vermieter muss Ihnen zu viel gezahlte Miete erstatten (§ 556 g BGB). Wichtig: Sie müssen den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügen (§ 556 g BGB). Danach können Sie nur noch die nach der Rüge fällig werdende Miete reduzieren und zurückverlangen.

Sonderfall: Staffelmiete

Ob eine überhöhte Miete bei einer Staffelmiete vorliegt, muss anhand der Ausgangsmiete und der jeweils einzelnen Staffel geprüft werden. Der Beginn einer jeden neuen Mietstaffel gilt nach den Regelungen der Mietpreisbremse wie eine Neuvermietung.

Sonderfall: Indexmiete

Ist eine Index-Mieterhöhungsmöglichkeit wirksam vertraglich vereinbart worden, ist die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auf die Ausgangsmiete zu prüfen. Wenn sich diese reduziert, sind auch die nachfolgenden Index-Mieterhöhungen auf dem geringeren Betrag zu berechnen.

Sonderfall: Vormiete und Modernisierung

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt rechtmäßig zahlte (sog. Vormiete), höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter diese Vormiete verlangen (§ 556 e BGB). Der Vermieter muss die Höhe der vor Miete zum Zeitpunkt 15.06.2015 nachweisen. Nach dem 15.06.2015 mit Vormietern vereinbarte gesetzwidrig überhöhte Mieten genießen keinen Bestandsschutz.

Auch Modernisierungsmaßnahmen der letzten drei Jahre können eine höhere Miete in einem gewissen Umfang rechtfertigen (§ 556e BGB).

In diesem Fall ist eine umfangreiche und sorgfältige Prüfung und Gegenrechnung vorzunehmen, da Vermieter häufig Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen in die Modernisierungskosten einbeziehen, was gesetzlich unzulässig ist. Hierdurch reduziert sich die zulässige Miete bei Neuvermietung in einer Vielzahl von Fällen nicht unerheblich.

Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, Sie vor Vertragsabschluss über diese Umstände unaufgefordert zu informieren (§ 556 g BGB). Sollte eine solche Information nicht erfolgt sein, kann er sich über einen Zeitraum von 24 Monaten nicht auf eine höhere Vormiete oder Modernisierungskosten berufen.

Beispielsfall bei Modernisierungen: Ein schwedischer Vermieter

Ein in Schweden ansässiger Vermieter mit einer in Berlin ansässigen eigenen Verwaltung und einer Vielzahl von Mietwohnungen in Berlin, lässt Bestandswohnungen modernisieren (neues Bad, neue Küche, neue Elektrik, neuer Fußboden usw.) und die Wohnungen dann in einen sehr ordentlichen Zustand renovieren.

Es werden dann häufig Nettokaltmieten zwischen 20,00 €/m² und 23,00 €/m² gefordert mit dem Hinweis, die Wohnung sei umfangreich saniert worden.

Wir konnten in mehreren Fällen eine ganz erhebliche Mietreduzierung für die von uns vertretenen Mandanten durchsetzen, da die tatsächlichen, nach Gesetz möglichen Modernisierungszuschläge in einer sehr überschaubaren Höhe vorlagen. In den diesseits erfolgreich bearbeiteten Fällen war eine Reduzierung von jeweils mehr als 700,00 €/Monat möglich, was teilweise bis zu fünfstelligen Rückzahlungsbeträgen überzahlter Miete zu Gunsten der von uns vertretenen Mieter führte.

Wenn Sie in letzter Zeit einen Mietvertrag mit einer aus Schweden stammenden Vermieterin mit einer Nettokaltmiete von mehr als 12,00 €/m² geschlossen haben sollten, können wir nur empfehlen, uns mit einer zeitnahen Überprüfung der Zulässigkeit der Nettokaltmiete im Hinblick auf die Regelungen der Mietpreisbremse zu beauftragen. Es können ganz erhebliche Reduzierungen und Erstattungsbeträge durchsetzbar sein.

Ihre Vorteile gegenüber der Beauftragung von Legal-Tech-Unternehmen

Unternehmen aus dem Legal-Tech-Bereich werben um Mandate im Bereich der Mietpreisbremse mit dem Argument, die Geltendmachung und Durchsetzung der Ansprüche sei für den Mieter nur mit geringen Kosten und mit keinem Prozessrisiko verbunden. Zu diesem Zweck lassen sich diese Firmen die Ansprüche der Mieter abtreten und führen die Verfahren in eigenem Namen. Wenn eine Mietreduzierung erfolgreich durchgesetzt wird, behält das Legal-Tech-Unternehmen in der Regel sechs Monatsbeträge der eingesparten Miete von Ihnen als Mieter als Provision. Sie als Mieter übertragen dem Legal-Tech-Unternehmen vollständig die Verhandlungshoheit und sind an Verhandlungsergebnisse, die das Unternehmen mit der Vermieterseite erzielt, gebunden, auch wenn dieses Verhandlungsergebnis für Sie als Miete nicht optimal sein sollte.

Sollten Sie über eine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung, die auch Ansprüche aus einem bestehenden Mietverhältnis abdeckt, verfügen, können Sie uns als spezialisierte Mietrechtsanwälte sofort mit der Interessenvertretung beauftragen. Wir rechnen die entstehenden Kosten mit Ihrer Rechtsschutzversicherung ab, Sie tragen bestenfalls eine vertraglich vereinbarte Selbstbeteiligung und müssen keine Beträge der reduzierten Mieten als Provision abgeben.

Wenn Sie über keine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung verfügen, kann die Beauftragung von uns für Sie wirtschaftlich günstiger sein als die Beauftragung eines Legal-Tech- Unternehmens, insbesondere dann, wenn die Angelegenheit relativ eindeutig ist und ein hoher monatlicher Reduzierungsbetrag durchgesetzt werden kann.
Wir beraten Sie vorab diesbezüglich gern auch im Hinblick auf die entstehenden Kosten.

Rechtliche Unterstützung sichern

Die Durchsetzung Ihrer Rechte bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse erfordert umfangreiches rechtliches Fachwissen auf der Grundlage der jeweils aktuellen Rechtsprechung.

Wir können als spezialisierte Mietrechtskanzlei Ihre Miete prüfen, die Mietreduzierung durchsetzen und Sie im Streitfall vertreten.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Situation.